La rubrica legale “Leggi e impari” a cura dell’Ufficio Legale del Gruppo Toscano

Ogni mese, nella rubrica “Leggi e impari”, approfondiamo temi legali e normativi legati al settore immobiliare. Oggi vediamo cosa cambia per le imprese e in particolare per le agenzie immobiliari con la nuova polizza contro le catastrofi naturali (CAT NAT).

Con la Legge di Bilancio 2024 (n. 213/2024), è diventato obbligatorio per tutte le imprese — quindi anche per le agenzie immobiliari — stipulare una polizza assicurativa contro le catastrofi naturali (CAT NAT).

Il settore immobiliare è composto in larga parte da piccole e microimprese, per le quali si sta approssimando la scadenza del 31 dicembre 2025 fissata per la stipula.

Cosa prevede la Legge?

La Legge n. 213/2024 ha introdotto l’obbligo di assicurazione per tutte le imprese contro i rischi di eventi naturali catastrofali.

Il termine originario era fissato al 31 marzo 2025 per tutte le categorie, ma il Decreto Legge n. 39/2025 (convertito in L. 27 maggio 2025, n. 78) ha successivamente prorogato e differenziato le scadenze in base alla dimensione d’impresa:

  • Grandi imprese: 31 marzo 2025 (con sospensione delle sanzioni per 90 giorni in caso di ritardo)
  • Medie imprese: 30 settembre 2025
  • Piccole e microimprese: 31 dicembre 2025

In sede di conversione del Decreto sono stati previsti i criteri per la classificazione delle imprese mediante il richiamo alla raccomandazione 2003/361 della Comunità Europea, considerando:

Media impresa quella con:

  • meno di 250 occupati
  • fatturato non superiore a € 50 milioni
  • bilancio non superiore a € 43 milioni

Piccola impresa quella con:

  • meno di 50 occupati
  • fatturato o bilancio non superiore a € 10 milioni
  • bilancio non superiore a € 43 milioni

Microimpresa quella con:

  • meno di 10 occupati
  • fatturato o bilancio non superiore € 2 milioni

L’obbligo è bilaterale e dunque riguarda:

  • Sia le imprese, che devono assicurarsi
  • Sia le compagnie assicurative, che sono tenute a offrire la copertura richiesta

L’obbligo di assicurazione deriva dalla stessa iscrizione dell’impresa nel Registro delle Imprese tenuto dalle C.C.I.A.A.

Le modalità attuative e operative degli schemi di assicurazione CAT NAT sono invece specificate nel Decreto Interministeriale n. 18/2025.

Polizza catastrofi naturali per agenzie immobiliari

Con specifico riferimento al mercato delle agenzie immobiliari, di fatto il settore è principalmente costituito da piccole imprese e microimprese, e dunque il termine di legge da rispettare per la stipula dell’assicurazione è quello del 31 dicembre 2025.

Cosa copre la polizza CAT NAT?

Le imprese devono assicurarsi contro i seguenti eventi naturali catastrofali:

  • Alluvione
  • Esondazione
  • Inondazione
  • Sisma
  • Frana

La copertura riguarda i beni impiegati nello svolgimento dell’attività:

  • Terreni
  • Fabbricati
  • Impianti
  • Macchinari
  • Attrezzature industriali e commerciali

Per le agenzie immobiliari, questo significa che i locali dove si riceve la clientela, gli arredi, le apparecchiature informatiche e gli strumenti utilizzati per l’attività devono essere compresi nella copertura assicurativa.

Agenzia in affitto: chi deve stipulare la polizza?

All’epoca dell’emanazione della Legge introduttiva dell’obbligo assicurativo di cui trattasi, si era posto, relativamente ai fabbricati utilizzati dall’impresa, il problema interpretativo se l’obbligo di copertura si riferisse ai soli immobili di proprietà dell’impresa, oppure anche agli immobili condotti in locazione o utilizzati in leasing.

Uno dei punti più rilevanti per le agenzie immobiliari, quindi, riguarda la proprietà dell’immobile utilizzato per l’attività. la quasi totalità degli immobili strumentali all’attività, infatti, sono condotti in locazione.

L’obbligo di copertura riguarda anche questi casi?

Il D.L. n. 155/2024 (convertito nella L. n. 189/2024, c.d. Legge Fiscale) ha chiarito che l’obbligo assicurativo riguarda i beni a qualsiasi titolo impiegati per l’esercizio dell’attività di impresa, con esclusione di quelli già assistiti da analoga copertura assicurativa, anche se stipulata da soggetti diversi dall’imprenditore che impiega i beni.

In pratica:

  1. Se l’immobile è già assicurato dal proprietario, l’agenzia non deve stipulare una seconda polizza.
  2. Se invece il proprietario non ha copertura CAT NAT, l’agenzia conduttrice è tenuta a stipulare la polizza, anche se non proprietaria del bene, provvedendo a comunicare al proprietario l’avvenuta stipulazione della polizza. In questo caso, l’indennizzo spettante in caso di danno va al proprietario, il quale però deve per legge reinvestire l’importo nel ripristino dei beni danneggiati.

Cosa devono fare le agenzie immobiliari entro il 2025?

Entro il 31 dicembre 2025, ogni agenzia immobiliare deve:

  1. Verificare se il proprietario dell’immobile abbia già una polizza CAT NAT attiva;
  2. Richiedere copia della copertura o una dichiarazione scritta che lo attesti;
  3. Stipulare una propria polizza in caso di assenza di copertura;
  4. Comunicare formalmente al proprietario l’avvenuta stipula, conservando documentazione e ricevute.

In sintesi:

  1. La polizza contro le catastrofi naturali è obbligatoria anche per le agenzie immobiliari.
  2. Il termine per piccole e microimprese è 31 dicembre 2025.
  3. L’obbligo vale anche per locali in affitto, se non già coperti da polizza del proprietario.
  4. L’obiettivo della norma è tutelare la continuità operativa delle imprese e ridurre l’impatto economico dei disastri naturali.