L’articolo di questo mese trae spunto da un contenzioso intercorso tra una nostra agenzia ed un cliente relativamente al mancato pagamento del saldo di una provvigione maturata a seguito della conclusione di un contratto preliminare di vendita, sul quale si è recentemente pronunciata l’autorità giudiziaria.

Il cliente, dopo aver stipulato come parte promissaria acquirente il contratto preliminare, si era rifiutato di pagare l’importo provvigionale residuo cui all’impegno provvigionale sottoscritto, che avrebbe dovuto versare alla stipula del successivo rogito notarile di vendita, adducendo la non conformità delle prestazioni dell’agenzia a quanto da questa promesso. Dopo vari inutili solleciti di pagamento, l’agenzia chiedeva ed otteneva da Tribunale competente l’emissione di un decreto ingiuntivo per il pagamento della somma richiesta. Il cliente opponeva il decreto ingiuntivo presso il medesimo Tribunale con rituale atto di citazione per chiederne l’annullamento del decreto ingiuntivo e la restituzione dell’acconto provvigionale già versato; l’agenzia si costituiva regolarmente nel giudizio di opposizione per contestare la pretesa del cliente e chiedere la conferma del decreto ingiuntivo.

In sostanza, le contestazioni del cliente consistevano nell’addebitare all’agenzia la responsabilità della circostanza che, dopo il contratto preliminare, era emerso che l’immobile oggetto di compravendita

  • era risultato sottoposto a vincolo paesaggistico;
  • presentava problemi strutturali che non consentivano l’agibilità.

Dagli atti di causa, emergeva tuttavia che le parti avevano in ogni caso perfezionato la compravendita, condizionandola al mancato esercizio della prelazione da parte del Ministero dei Beni e le Attività Culturali (condizione poi verificatasi), e regolando diversamente l’originario prezzo di vendita (in sostanza, il venditore applicava uno sconto all’acquirente).

L’agenzia opponeva di non essere mai stata a conoscenza dei vizi strutturali e che, in ogni caso, l’obbligo legale di prelazione non era stato di effettivo ostacolo alla compravendita.

Il Giudice, tratta la causa in decisione argomenta quanto segue:

  • il cliente è addivenuto alla conclusione della compravendita, per la quale aveva espressamente riconosciuto la provvigione;
  • il diritto alla provvigione è indubitabile visto che, “affinchè sorga il diritto del mediatore alla provvigione, è sufficiente che la conclusione dell’affare possa ricollegarsi all’opera dallo stesso svolta per l’avvicinamento dei contraenti, purché, però, tale attività costituisca il risultato utile della condotta posta in essere dal mediatore stesso e, poi, valorizzata dalle parti, senza che abbia rilievo in proposito la circostanza che l’opera prestata dal mediatore sia stata ultimata in modo idoneo ed efficiente alla conclusione dell’affare successivamente alla scadenza di un eventuale termine previsto, poiché la stipula di detto patto non è indicativa anche della volontà del preponente di rifiutare l’attività del mediatore profusa oltre il termine medesimo (in tal senso Cass. civ. n. 5348/09). “
  • in base a questo principio, più volte ribadito dalla Suprema Corte di Cassazione, appare certamente sussistente il fondamento del diritto alla provvigione azionato dall’agenzia, non essendovi dubbio, nella fattispecie, che il contratto di compravendita a cui è giunto l’opponente è in rapporto causale con la sua attività.