La Corte di Cassazione è tornata di recente a pronunciarsi sul tema della conformità catastale, un aspetto fondamentale quando si parla di compravendita di immobili. Si tratta infatti di un requisito centrale per stabilire se un immobile possa essere validamente trasferito tra vivi.
La pronuncia ha naturalmente destato l’interesse di tutte le professionalità attive nel mercato immobiliare.
Con la sentenza n. 27531 del 15 ottobre 2025, la Suprema Corte, nell’ambito di una vertenza relativa ad un atto di compravendita immobiliare, ha affermato un principio già espresso in passato in materia di conformità urbanistica: essa ha statuito, infatti, che la validità dell’atto di compravendita non dipende dalla reale conformità catastale dell’immobile, ma esclusivamente dal fatto che nell’atto di vendita sia presente una dichiarazione del venditore o un’attestazione professionale che affermi tale conformità, salvo il caso in cui la non corrispondenza al vero della dichiarazione o dell’attestazione sia evidente.
Il passaggio centrale della sentenza è il seguente: “Al pari della nullità prescritta nell’ipotesi di irregolarità urbanistiche – ove la previsione di nullità è volta a sanzionare la mancata inclusione in detti atti degli estremi del titolo abilitativo dell’immobile, titolo che, tuttavia, deve esistere realmente e deve esser riferibile, proprio, a quell’immobile, sicché in presenza Corte di Cassazione nell’atto della dichiarazione dell’alienante circa gli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all’immobile, il contratto è valido, a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato (Cass. Sez. U, Sentenza n. 8230 del 22/03/2019; nello stesso senso Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 10360 del 19/04/2025; Sez. 3, Ordinanza n. 538 del 15/01/2020) –, così anche nel caso di incoerenza catastale la nullità è comminata allorché difetti nell’atto la dichiarazione o attestazione di conformità riferibile all’immobile, indipendentemente dall’effettività di detta conformità.”
In altre parole, l’invalidità dell’atto dipende dall’assenza della dichiarazione o dell’attestazione di conformità, e non dalla circostanza che l’immobile sia, in concreto, difforme dal punto di vista catastale.
I giudici della Suprema Corte, richiamando diversi precedenti, precisano inoltre che la norma di riferimento – art. 29, comma 1-bis, della legge n. 52/1985 – ha una finalità principalmente fiscale. Questa disposizione è stata introdotta per contrastare il fenomeno dei cosiddetti fabbricati fantasma: edifici mai dichiarati in catasto oppure dichiarati in modo non corretto (per destinazione d’uso o consistenza), indipendentemente dal fatto che tali situazioni derivino o meno da interventi edilizi legittimi.
Da ciò deriva che è sufficiente che nell’atto siano presenti le dichiarazioni richieste dalla legge, anche se, in ipotesi, non corrispondono pienamente al vero.
Anche una dichiarazione o attestazione inesatta o falsa sarebbe quindi idonea a evitare la nullità dell’atto, salvo il caso di falsità evidente, ossia quando l’inesattezza è così manifesta da poter essere riconosciuta immediatamente anche da una persona priva di competenze tecniche. In tale ipotesi, la dichiarazione può essere considerata inesistente e l’atto risulta nullo.
In sintesi, la non corrispondenza al vero della dichiarazione o dell’attestazione non incide sulla validità dell’atto, che rimane quindi efficace. Se dopo la stipula emerge una difformità sostanziale, la compravendita resta valida, ferme restando le possibili responsabilità di natura penale o tributaria per il dichiarante.
Dal punto di vista civilistico, invece, nel rapporto tra venditore e acquirente, le difformità possono comunque avere rilievo, se non sul piano della nullità, certamente su quello della responsabilità contrattuale. Esse possono infatti configurare vizi originari del contratto o un inadempimento degli obblighi del venditore, con le conseguenti richieste risarcitorie.
