Cosa significa valorizzare un immobile
I vantaggi del frazionamento di un immobile
Valorizzazione immobiliare: come può aiutarti un professionista
Chi è il piccolo o medio investitore di cui stiamo parlando?
Un esempio concreto: ecco come Alessandro ha valorizzato il suo immobile
Cosa significa valorizzare un immobile
La valorizzazione immobiliare riguarda una serie di azioni volte a dare o ridare valore ad un immobile prima di rivenderlo. L’obiettivo è ovviamente avere un guadagno sulla compravendita, che potrebbe essere utile per un acquisto successivo, e conseguente valorizzazione.
La serie di operazioni di valorizzazione cambia in base allo stato dell’immobile e in base ai periodi storici. Oggi più che mai si prediligono abitazioni di rappresentanza con una metratura essenziale per il nucleo familiare. Gli immobili di ampia metratura rappresentano il desiderio di molti. Alla fine però chi compra casa sceglie una metratura corretta per le proprie esigenze, soprattutto nelle grandi città, a causa dei prezzi elevati. Per questo motivo la valorizzazione di un immobile potrebbe significare la ripartizione di un appartamento di grande metratura, in due appartamenti di metratura più contenuta.
C’è chi decide di investire in un immobile con una lunga storia con l’intenzione di rivenderlo, o di affittarlo. Chi lo fa può scegliere tra diverse strade che hanno come obiettivo la valorizzazione finale dell’immobile e quindi un aumento della sua valutazione sul mercato.
Cosa può fare chi vuole valorizzare un immobile?
Le esigenze dei nostri tempi sono molto diverse rispetto a quelle di trenta e sessanta anni fa. In quel periodo il nostro Paese ha vissuto il boom dell’edilizia, soprattutto tra il 1958 e il 1963, che ha permesso una crescita esponenziale delle città. Negli anni 60’ quando si costruiva, le unità abitative erano tendenzialmente pensate per nuclei familiari più numerosi di quelli di oggi. Per questo motivo anche il numero dei vani degli immobili era in media più alto per rispondere a queste esigenze.
Quindi chi possiede o chi vuole acquistare un immobile da valorizzare, cosa può fare?
- Comprare case da ristrutturare o mai ristrutturate, le riporta a nuovo e quindi le rivende.
- Trasformare appartamenti di grandi metrature in strutture ricettive (aggiungendo servizi e rinnovando l’immobile).
- Cambiare la destinazione d’uso di un locale commerciale in uso abitativo, per poi rivenderlo a prezzi maggiori.
I vantaggi del frazionamento di un immobile
Il frazionamento di un’unità immobiliare, contrariamente a quanto si possa immaginare, può essere realizzato con una semplice SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività), a prescindere dal periodo in cui sono effettuati i lavori. Questo perché le modifiche al DPR 380/2001 sono sempre da considerarsi retroattive.
In questo modo una grande metratura, in un momento in cui l’offerta specifica supera la richiesta, trova un nuovo mercato. Effettuato il frazionamento l’immobile viene totalmente ristrutturato con i parametri di una ristrutturazione moderna, rispettando quindi le esigenze e le normative attuali.
Quando un immobile frazionato e ristrutturato viene immesso sul mercato potrà essere competitivo, soprattutto se si calcolano i vantaggi che potrebbe ricevere il proprietario. A volte infatti è possibile trasferire le detrazioni fiscali (50% della spesa sostenuta fino ad un massimo di €98.000,00) all’acquirente potendogli offrire oltre all’immobile messo a nuovo e mai abitato, anche un prezzo molto conveniente.
Un altro vantaggio nel presentare sul mercato una casa ristrutturata, mai abitata e priva di oggetti personali sta nell’abbattimento dei tempi di vendita per arrivare alla conclusione dell’affare.
Valorizzazione immobiliare: come può aiutarti un professionista
Lavoro nel settore immobiliare da molti anni e in particolare mi occupo su Roma delle zone di piazza Bologna, San Lorenzo e Castro Pretorio. Aree centrali e vicine tra loro, ma dalle caratteristiche molto diverse, con costruzioni datate dai primi del ‘900 agli anni 50’.
Conosco bene la mia area di competenza e grazie alla mia esperienza ho potuto riscontrare che la maggior parte dei clienti acquirenti che si rivolgono alle nostre agenzie sono mossi dall’intenzione di investire. La tipologia di immobili più richiesta è spesso ristrutturata e di metratura contenuta, come bilocali e trilocali.
Il tipo di acquirente in questione spesso proviene da altre regioni, perciò non ha tempo e modo di ristrutturare. Inoltre capita frequentemente che l’investimento venga fatto per i figli che studiano all’università (l’area di cui stiamo parlando infatti interessa direttamente il polo universitario de La Sapienza) con la possibilità di affittare la rimanente parte di casa.
A questo punto entra in gioco la lungimiranza di chi vuole investire e le competenze di chi conosce bene la zona. Ecco quindi che negli ultimi anni tanti piccoli e medi investitori hanno scelto noi per perseguire i propri obiettivi. Prima hanno acquistato immobili di grande metratura con possibilità di frazionamento oppure immobili vetusti da rigenerare e ristrutturare. Poi mettendo in affitto o rivendendo gli immobili rinnovati e/o frazionati hanno trovato una nuove fonte di guadagno.
In questo modo hanno risposto alla grande richiesta di immobili in affitto che coinvolge tutte le zone sopra citate e hanno donato nuova vita a immobili ormai inadeguati per le esigenze di oggi.
Chi è il piccolo o medio investitore di cui stiamo parlando?
Gli investitori di cui stiamo parlando sono tendenzialmente di tre tipologie.
La prima è quella già accennata in precedenza, ovvero genitori che investono a favore dei figli che studieranno all’università per diversi anni e che preferiscono investire anziché portare avanti lunghi periodi in affitto.
La seconda categoria è rappresentata da quelle ditte di costruzione che, forti del prodotto che riescono a offrire, decidono di entrare nel nuovo business del comprare, frazionare e rivendere.
Poi ci sono quegli acquirenti che nel corso della loro ricerca di una casa da acquistare per vivere, hanno saputo cogliere un’occasione. Questi clienti hanno scelto, per esempio, un appartamento più grande rispetto a quanto pianificato in partenza. Successivamente frazionandolo, parte dell’immobile è diventata la loro abitazione, l’altra parte invece è stata messa in affitto o venduta.
Capita anche che il cliente non avendo trovato subito la casa dei sogni, abbia fiutato l’affare decidendo comunque di acquistare, ristrutturare o frazionare per poi rivendere. Questi clienti hanno saputo investire e senza paura si sono cimentati in questa avventura trasformandola in una vera e propria attività.
Un esempio concreto: ecco come Alessandro ha valorizzato il suo immobile
Per far diventare la valorizzazione immobiliare un’attività è sempre consigliabile il supporto di un professionista, che conosca la zona, il mercato e i dettagli di una compravendita. E questo è proprio il caso di Alessandro, un mio cliente che da tempo cercava un immobile per la sua famiglia. Un cliente scrupoloso con il quale sono entrato subito in sintonia. Lui attento alle mutevoli esigenze di mercato, io pronto a dargli i giusti consigli. Così ha deciso di investire in una casa di ampia metratura, ricavandone due bilocali, e ottenendo un ottimo ricavo tra l’acquisto e la rivendita.
Presentare una casa ristrutturata, mai abitata, priva di oggetti personali ma allo stesso tempo vantaggiosa nel prezzo, rende l’appartamento estremamente competitivo sul mercato e abbatte notevolmente i tempi per arrivare alla conclusione dell’affare.
Negli ultimi due anni ho avuto modo di gestire la vendita di appartamenti valorizzati. Per la mia esperienza posso confermare che il margine di trattativa si riduce notevolmente. Il tempo di compravendita passa dai canonici 6/8 mesi per la vendita di un immobile vissuto a 3/4 mesi per un immobile valorizzato. Pertanto questo tipo di compravendita, che si affianca a quella tradizionale, ci permetterà di snellire le varie fasi. Importante anche il contributo consistente all’economia locale, dando nuove opportunità a ditte di ristrutturazione e agenzie immobiliari, oltre a instaurare rapporti con gli investitori.