Ce ne parla Renato Maffey, Presidente di ANAMA
Tasso dei mutui in calo a gennaio al 3,09% sui nuovi finanziamenti. Un segnale positivo per l’immobiliare?
“Il calo dei tassi di interesse ha portato già nel mese di gennaio un aumento di circa il 53% delle richieste di mutui. Questo significa che molte più persone considerano l’acquisto della casa una possibilità sempre più concreta. E porta sicuramente un aiuto al mercato immobiliare che in questo momento soffre di varie problematiche non legate al tasso dei mutui.
La situazione internazionale influisce molto sulla serenità di fare un investimento importante quale la casa. L’attuale contesto economico italiano ed europeo non è incoraggiante: negli ultimi 15 anni il valore reale dei redditi e quindi la capacità di acquisto delle famiglie si sono erosi a causa dell’inflazione prima e della crisi energetica degli ultimi anni.”
C’è una correlazione tra abbassamento dei tassi e aumento delle compravendite?
“Sì, esiste. In parte perché, chiaramente, poter accedere a un mutuo significa poter correlare la rata di mutuo al proprio reddito. L’abbassamento dei tassi permette quindi di avere una quota più ampia del rapporto tra reddito e richiesta di mutuo, facilitando appunto le compravendite.”
Vantaggi non solo per chi compra: quali sono per chi vuole vendere?
“La riduzione dei tassi aiuta anche chi deve vendere data la maggiore richiesta. Ma quello che oggi influisce di più sulla scelta di vendere sono i vincoli imposti dalla Ue sulle case cosiddette green.
Penso all’obbligo di adeguare a classi energetiche più soddisfacenti le case con situazioni più gravi classificate F o G. Molti proprietari di immobili che non possono permettersi di ristrutturare tendono quindi a vendere o cedere perché, di solito, chi acquista investe anche in ristrutturazione.
Un altro elemento che influisce sull’acquisto della casa e per dare dinamicità al mercato immobiliare è la possibilità del rinnovo del contributo CONSAP per la garanzia sulle richieste dei mutui.”
Parliamo allora del fondo prima casa. Da gennaio 2025 sono state introdotte delle limitazioni relativamente a chi può usufruirne. Cosa cambia?
“Il mutuo CONSAP è la garanzia che viene offerta per il mutuo Prima Casa a quelle famiglie che non potrebbero accedere a un finanziamento bancario per la loro incapacità reddituale ottenendo una copertura dell’80% di garanzia da parte dello Stato. Era rivolto non solo alle giovani coppie ma anche alle persone di maggiore età, ma dal 2025 è rivolto solo alle giovani coppie sotto i 36 anni.
Come ANAMA insieme a FIAP e FIMAA, le altre due associazioni della consulta interassociativa, chiediamo al governo di eliminare i vincoli posti con la finanziaria del 2025. Tra questi il vincolo dell’età, una novità di quest’anno rispetto al 2024 quando le garanzie per usufruire dell’agevolazione erano legate alla capacità di reddito delle persone.”
E come invece si può favorire la vivacità del mercato immobiliare?
“Ci sono delle iniziative che potrebbero agevolare il mercato e facilitarne la dinamicità. Esiste un fatto anomalo sulla tassazione IVA per l’acquisto della prima casa. Per le nuove costruzioni pesa il 4% sul valore di compravendita, mentre l’imposta di registro per l’acquisto non di nuova costruzione è il 2% calcolato sul prezzo valore determinato sulla rendita catastale.
Questo significa che l’acquisto di una casa di nuova costruzione comporta un costo fiscale quasi doppio rispetto a quello di un immobile usato sul mercato. Ma ancora più grave è l’applicazione dell’IVA sul valore venale di compravendita dell’immobile e non sul valore catastale, come avviene per l’acquisto di immobili usati. Questo non incentiva sicuramente l’acquisto di nuove costruzioni, anche che, paradossalmente, hanno tutte le caratteristiche della casa green e pienamente conformi ai criteri di efficientamento energetico.
L’attività di compravendita di case nuove va invece stimolata, così come la rigenerazione urbana volta a facilitare, attraverso investimenti pubblici e privati, una riqualificazione del mercato immobiliare nazionale, vetusto e che difficilmente può essere rimodellato secondo le nuove normative da parte dei singoli privati.”
E questa discrepanza sull’IVA come influisce sulle scelte di acquisto?
“È un maggior onere che deve pagare il cliente. A pari importo di un immobile, tra il 4% sul valore di compravendita e il 2% sul prezzo valore c’è una bella differenza. Bisognerebbe invece agevolare quella capacità di rigenerazione urbana fatta dalle grandi società che permette di avere immobili con un efficientamento energetico in linea con gli obiettivi europei.”
