Compravendite, affitti e nuove costruzioni: come sta evolvendo il mercato immobiliare

Segnali di ripresa nel 2025 grazie alla crescita delle compravendite, alla solidità del comparto lusso e all’aumento della domanda di case nuove ed efficienti dal punto di vista energetico. Ne abbiamo parlato con Paolo Giabardo, Direttore Generale di Immobiliare.it.

Siamo a metà 2025: dal vostro osservatorio privilegiato, per quanto riguarda le compravendite immobiliari, come è l’andamento di domanda e offerta rispetto ai primi sei mesi dell’anno scorso su scala nazionale?

“All’inizio di quest’anno il mercato immobiliare italiano ha mostrato, specie in termini di domanda, segnali di ripresa nel comparto delle compravendite, grazie soprattutto al progressivo abbassamento dei tassi di interesse promosso dalla BCE, mentre si è notato un primo rallentamento in quello delle locazioni.

Tra gennaio e marzo del 2025 la domanda di case in vendita ha sperimentato un +18% circa, a fronte di un’offerta rimasta pressoché stabile nel periodo. Per quanto riguarda le case in affitto, invece, lo stock disponibile ha visto un incremento del 18% nell’anno.

Secondo l’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) dell’Agenzia delle Entrate, nel 2024 sono state totalizzate circa 719.500 compravendite, un dato dell’1% più alto rispetto a quello del 2023, quando erano state circa 10.000 in meno. Incoraggiante soprattutto il dato del quarto trimestre dello scorso anno, con oltre 217.000 compravendite: il dato più alto degli ultimi 6 anni.”

Entrando più nel dettaglio: quali sono le città o capoluoghi dove il mercato è più vivace?

“Per quanto riguarda il mercato delle compravendite, rispetto al primo trimestre del 2024 la domanda è cresciuta in maniera diffusa ovunque, ma il traino principale è rappresentato dal Nord Ovest, al +20,4%.

Guardando alle singole città, se Bari si conferma come il capoluogo dove i prezzi di vendita sono cresciuti di più nei 12 mesi (+8,4%), è però Aosta quello in cui la richiesta da parte di potenziali acquirenti è aumentata in maniera più consistente, +50,1%. Milano continua a confermarsi tra le piazze più frizzanti, con un aumento dell’1,7% rispetto a inizio 2024.

Per quanto riguarda i canoni, invece, è Catanzaro a conquistare il primo gradino del podio in quanto a crescita annuale, +27,4%, mentre è Potenza la città dove la richiesta di case in affitto è aumentata di più nello stesso periodo, quasi del 70%. Anche in questo caso è Milano il centro più costoso del Paese.”

Per quanto riguarda il comparto del lusso, quali sono le principali tendenze che stanno trasformando il mercato?

“Secondo i dati del nostro ultimo Osservatorio del Mercato Residenziale di Lusso in Italia, il comparto di pregio sta vivendo un periodo di grande crescita negli ultimi anni, che è proseguito anche nel 2024. Dopo la fisiologica flessione in periodo pandemico della percentuale dello stock degli immobili in offerta, il market share di case di lusso ha ripreso ad aumentare dal secondo semestre del 2021, fino ad attestarsi all’attuale 2,6% dell’offerta residenziale totale.

Per quanto concerne, invece, la pressione di domanda, intesa come numero medio di contatti per annuncio, il 2024 ha evidenziato per il comparto del lusso un dato in crescita: +4% rispetto allo scorso anno e +6% sul 2019. I prezzi di ville e appartamenti si sono invece mantenuti tendenzialmente stabili negli ultimi anni.

Due ulteriori indicatori che evidenziano il dinamismo di tale settore immobiliare sono il time to sell – ovvero il tempo medio impiegato da un annuncio a essere rimosso dal mercato – e il time on market – inteso come l’età media degli annunci ancora presenti sul portale in un determinato momento. Il time to sell del lusso è sceso, da inizio 2019 a fine 2024, di ben 2,6 mesi, passando da 8,7 a 6,1 mesi. Il time on market è passato invece dai 12,4 mesi del 2019 ai 9,6 di fine anno scorso.”

Infine, un segmento sempre più strategico del real estate italiano sono le nuove costruzioni, che godono di una maggiore efficienza energetica e in generale rispettano tutti i criteri di sostenibilità oggi richiesti. Qual è l’andamento tra richiesta e disponibilità di tali immobili?

“Il parco immobiliare italiano è piuttosto datato, con 3 immobili su 4 costruiti prima degli anni 80 e una scarsità di nuove costruzioni. Ciò si riflette anche nella classificazione energetica delle case in offerta nel nostro Paese: nel 2025 solo il 6% degli immobili è in classe A o superiori, e appena il 2% in classe B. Il 78% dello stock disponibile appartiene invece alle classi E, F e G, le più energivore nella scala. La domanda invece si muove in maniera opposta: il desiderio degli italiani è quello di abitare in case che non necessitino di essere ristrutturate e che rispettino i parametri stabiliti dalla direttiva europea Case Green.

Proprio tale direttiva ha definito una traiettoria di riduzione dei consumi nei prossimi anni: in Italia, entro il 2030 bisognerà ridurre del 16% i consumi in kWh delle case ed entro il 2035 del 20-22%. Nella logica di dover soddisfare questi obiettivi, vedremo necessariamente un patrimonio immobiliare che man mano dovrà rinnovarsi, e una percentuale di immobili ad alta efficienza energetica in offerta sempre più corposo.”