Intervista ad Antonio Giordano, co-CEO di Idealista

Oggi parliamo di una tendenza in aumento nel mercato residenziale: la nuda proprietà. Come Idealista confermate questa crescita? Se sì, da quando? 

“Assolutamente sì. La crescita dell’interesse verso la nuda proprietà è evidente e confermata anche dai nostri dati interni. Già da fine 2023 abbiamo rilevato un incremento delle inserzioni e delle transazioni che utilizzano questa formula.  

Il dato più significativo è che, a livello nazionale, la nuda proprietà rappresenta circa lo 0,6% dello stock totale degli annunci residenziali – una quota che può sembrare contenuta, ma che in un mercato immobiliare tendenzialmente statico indica un dinamismo crescente verso formule alternative. 

In particolare, si nota che la formula sta diventando una scelta strategica sia per i venditori anziani in cerca di liquidità immediata, sia per gli investitori giovani o famiglie che puntano ad acquistare immobili a prezzi calmierati, con un orizzonte temporale di medio-lungo periodo. Il contesto economico attuale, con tassi d’interesse più elevati e accesso al credito meno agevole, ha sicuramente accelerato questa dinamica. 

I dati dell’Ufficio Studi di Idealista evidenziano un incremento dell’offerta di case in nuda proprietà nell’ordine del 7% nel Q4 2024 rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente confermando una tendenza in atto nel mercato, anche se parliamo di un segmento ancora piuttosto piccolo che, solo per dare una dimensione, rappresenta appena lo 0,5% dell’offerta presente oggi sul mercato.” 

Quali sono, secondo le vostre analisi, le aree in cui ci sono più richieste e offerte di nude proprietà? 

“Dai dati analizzati risulta che la concentrazione maggiore di nuda proprietà si trova nei mercati maggiormente sotto pressione sul fronte della domanda e con un mercato immobiliare consolidato.  

L’Emilia-Romagna spicca con circa il 39% delle transazioni, seguita da Lazio, Lombardia, Piemonte e Toscana. A livello provinciale, anche città come Milano, Bologna e Roma mostrano una forte incidenza, grazie alla combinazione tra alta domanda abitativa e proprietà di lungo corso in mano a residenti storici. 

Un dato interessante emerso dai nostri dataset è la presenza di annunci in nuda proprietà anche in aree tradizionalmente meno liquide come Agrigento, dove la nuda proprietà è ancora una piccola nicchia (solo lo 0,03% del mercato residenziale), ma con potenziale di crescita legato a dinamiche locali di invecchiamento demografico.” 

Quali sono le tipologie più diffuse di immobili disponibili in offerta in nuda proprietà? 

“I trilocali e bilocali rappresentano la quota più significativa delle offerte in nuda proprietà, rispecchiando la configurazione tipica delle abitazioni dei pensionati italiani, spesso situate in contesti urbani o semi urbani. Dal nostro database emerge che la tipologia ‘appartamento’ da sola copre l’85% circa dello stock disponibile in nuda proprietà, con oltre 3.900 annunci attivi a livello nazionale. 

Questa considerazione, aggiunta all’evidenza che l’offerta si concentra soprattutto nei mercati particolarmente attrattivi e spinti, connota questo fenomeno come fenomeno metropolitano, interessando solo in maniera marginale le aree più ‘periferiche’ del Paese, caratterizzate da maggiori disponibilità di alloggi a prezzi sostenibili per la maggior parte dei comparatori.

Si iniziano, inoltre, a vedere offerte relative a chalet e immobili indipendenti, specialmente in aree turistiche. Questa diversificazione potrebbe ampliarsi nei prossimi anni, a seguito dell’interesse crescente per soluzioni abitative fuori dai grandi centri e più orientate alla qualità della vita.” 

Per chiudere, qual è una sua analisi sul futuro del settore immobiliare tra domanda e offerta? 

“Il settore immobiliare italiano sta attraversando una fase di ristrutturazione profonda. La domanda si è mantenuta forte, anche nel 2024, ma si è fatta molto più selettiva, privilegiando immobili efficienti dal punto di vista energetico e posizionati in contesti urbanisticamente evoluti.  

Assisteremo a una polarizzazione del mercato: da un lato, immobili di qualità che attirano rapidamente interesse; dall’altro, un ampio stock di case datate, non riqualificate e difficili da piazzare anche per i grandi cambiamenti degli stili di vita e dell’abitare cui è alle prese la nostra società e il mercato immobiliare. 

In questo scenario, il mercato immobiliare italiano dovrà adattarsi a una domanda più evoluta, caratterizzata dalla ricerca di qualità, sostenibilità e funzionalità. Al contempo, l’offerta dovrà rispondere con una maggiore attenzione alla riqualificazione e alla valorizzazione del patrimonio esistente, al fine di contrastare l’obsolescenza e mantenere il mercato dinamico e competitivo. 

Formule alternative come la nuda proprietà si stanno imponendo come strumenti flessibili per riequilibrare questo squilibrio. È probabile che, nei prossimi anni, assisteremo a una professionalizzazione di questo segmento, con la nascita di nuovi strumenti finanziari e modelli contrattuali su misura, ad esempio ibridi tra nuda proprietà e rent-to-buy. 

In sintesi, il futuro del mercato immobiliare italiano sarà segnato dalla capacità di adattarsi alle esigenze di un’utenza più dinamica e consapevole, e da strumenti come la nuda proprietà che rappresentano una sintesi efficace tra liquidità, accessibilità e investimento. 

Ritengo che con il progressivo invecchiamento della popolazione, le famiglie italiane si troveranno a fronteggiare i bisogni di assistenza (care giving) dei propri genitori anziani per periodi sempre più lunghi e talvolta la soluzione alle spese per le cure potrebbe essere la nuda proprietà con un chiaro incremento a macchia di leopardo di questo fenomeno a livello nazionale.  

Estendendo infine lo sguardo al futuro vediamo una domanda sostenuta, più selettiva, ed evoluta, privilegiando immobili efficienti dal punto di vista energetico e posizionati in contesti serviti e sicuri.”